אילו היינו ניצבים לקראת מרוץ ספורטיבי, היה עלינו להכין את עצמנו באימונים פיזיים מסודרים , אימונים מנטליים ותזונה נכונה בתקופה מתאימה לפני המרוץ על מנת לעבור אותו בהצלחה ולא היינו מגיעים למרוץ ברגע האחרון ללא כל הכנה אחרי שנת לילה קצרה.
בדומה לכך בבואנו לרכוש דירה (גם אם זו לא הראשונה אגב) עלינו להתכונן בהתאם על מנת לצלוח את המרוץ הזה.
ההקבלה למרוץ היא לא לחינם מכיוון שאם ברצוננו לנצח ולא להפסיד(ובמקרה הזה מדובר בכסף) במרוץ הזה, עלינו להתכונן בהתאם מהרבה בחינות ולהכין את עצמנו לבאות .
רוכשי דירות רבים בטוחים שגיוס ההון העצמי הוא החלק העיקרי בנושא המרוץ לדירה ולא לוקחים בחשבון עוד כברת דרך בירוקרטית וארוכה.
נוסף על כך, חוסר ידע בתחום המשכנתאות גורר איתו הפסד של זמן וכסף יותר מכל מוצר אחר אותו אנו מבקשים לקנות . זה נכון גם בנושא בחירת המסלולים והריביות וזה נכון גם בנושאים בירוקרטיים וברישומים בנקאיים אותם הבנק מחייב אותם לבצע כחלק מקבלת ההלוואה.(כן כן , משכנתא היא הלוואה). חוסר הידע הזה כאמור עלול לייקר את העסקה ואף לעכב אותה. כאן תוכלו להבין ולחוש את המושג זמן שווה כסף הלכה למעשה.
הרבה רוכשים ניגשים לבנק לקבל אישור עקרוני עוד לפני חוזה הקניה . זהו הליך נכון אך לא מושלם, מכיוון שהבנק מתנה את קבלת האישור העקרוני במידה והלווה העמיד בטחונות לשביעות רצונו. כך שלמעשה מתן האישור ההכרחי לכם , למעשה משרת את הבנק.
ריכזנו עבורכם כמה הליכים עיקריים אותם תהיו חייבים לעבור בהליך קבלת המשכנתא. התנהלות נכונה ומסודרת על פי עיקרי הדברים כאן תחסוך לכם הרבה זמן וטרטורים מיותרים ובעיקר תחסוך לכם גם כסף.
- טפסים רבותיי טפסים.
גם אם תבקשו לקחת משכנתא בבנק בו אתם מנהלים את חשבונכם במשך שנים והפקידה היא חברת ילדות ומכירה את החשבון שלכם כמו את שלה , עדיין תצטרכו להגיש לבנק רשימת מסמכים ארוכה לצורך קבלת ההלוואה.
- צילומי תעודות זהות.
- דפי חשבון של שלושת החודשים האחרונים.
- שלושה תלושי משכורת אחרונים. (לשכירים)
- דוחות שומה שנתיים ואישור רו"ח להכנסה שלכם מאז השומה האחרונה. (לעצמאיים)
- יתרת משכנתא ודוח התנהלות לשנתיים הקודמות (במידה ויש לכם משכנתא ישנה)
נוסף על כל אלו הבנק יבקש לברר את יתרת ההלוואות שלקחתם מכלל המקורות (אם קיימים כאלו). התנהלות לא תקינה בהחזר הלוואות משכנתא, התנהלות לא תקינה בחשבון הבנק או הערות שליליות במאגרי האשראי שלכם עלולים לגרום לבנק לסרב לבקשתכם. במקרים מהסוג הזה יש לפנות למומחה פרטי עוד לפני בקשת המשכנתא על מנת לנתח את הסיכויים שלכם, ילווה אתכם ויגיש את הבקשה בבנק המתאים או יסייע לכם לשכנע את הבנק בצדקתכם.
- קבלת אישור עקרוני.
כדאי להתחיל בהליך זה כאשר כבר אתם מגובשים לגבי התקציב של הנכס אותו אתם מבקשים לקנות ואת סך ההלוואה אותה אתם מעוניינים לקבל ומבינים את ההשלכות של סך תשלומי המשכנתא לשנים הבאות.
בהמשך למה שהזכרנו למעלה, קבלת האישור העקרוני הינו למעשה הסכמת הבנק לתת לכם הלוואה לרכישת הנכס. התהליך עצמו לוקח מספר ימים שבהם למעשה הבנק בודק אם ניתן לאשר לכם את ההלוואה על סמך הנתונים והמסמכים שהצגתם, בכל מקרה לא מומלץ להסתמך על אישור שאינו רשמי ומודפס מאת הבנק.
- אישור התקציב על ידי הבנק.
בנק ישראל מגדיר בברור את יחס ההחזר המותר מההכנסה. ברוב המקרים לא יאשרו לכם החזר העולה על 33% מההכנסה הפנויה כאשר היחס המומלץ הינו 25% .
לדוגמא: אם אתם זוג שמשתכרים יחד כ-20,000 ₪ ויש לכם הוצאות של כ-10,000 ₪ (הלוואות , הוצאות שוטפות וכו'), כך שנשאר לכם כ-10,000 ₪ במצב זה הבנק יאשר לכם החזר חודשי של כ-3300 ₪ .
שימו לב – אם תחליטו לקחת הלוואה עם החזרים גבוהים יותר יכולת ההחזר שלכם למשכנתא תקטן משמעותית.
כלומר, בהמשך לדוגמא הקודמת , נניח ובחרתם להחזיר כ-5000 ₪ בחודש והבנק אישר לכם כמיליון שח משכנתא , כעת סכום ההלוואה יקטן מכיוון שהבנק מעוניין להיות מבוטח עד כמה שניתן בהחזר הכסף שניתן לכם.
הבנק מבצע את חישוב ההכנסות שלכם בדרך כלל על פי הנטו המופקד לחשבון.
בכדי למנוע את עוגמת הנפש ואת מסעות חיפוש דירת חלומותיכם שאינה בהישג ידכם (לפחות כרגע), מומלץ שתפנו לבנק או תתייעצו עם מומחה פרטי בכדי להבין מה גבולות המחיר שאתם יכולים להרשות לעצמכם. פנייה לבנק ללא ייעוץ כלשהו לאחר שמצאתם את "דירת חלומותיכם" עלולה להוביל אתכם לביצוע צעדים לא כלכליים על מנת לעמוד בציפיות שהגדרתם לעצמכם ללא הכנה מוקדמת. אל תכניסו את עצמכם לבור שלא תוכלו לצאת ממנו.
- מתחילים לחפש את דירת חלומותיכם המותאמת ליכולתכם.
אז לאחר שפעלתם לפי הצעדים עד כה, ניתן לצאת למרוץ הבלתי נמנע ופשוט לעבור מנכס לנכס עד אשר תמצאו את מבוקשכם , גם כאן יש נקודות עיקריות שעליכם לדאוג להם:
- ודאו כי רישום הנכס מוסדר באופן מלא – בישראל קיימים נכסים רבים שרישומם אינו מלא או לא תיקני, לדוגמה נכס בבית משותף ללא חלוקה של הקרקע בפועל על פי מנהל מקרקעי ישראל. או נכס שהרישום שלו מתבצע ברישומי הטאבו הירדני, נכסים סטנדרטיים שמשום מה טרם נרשמו על שם המוכרים – הדוגמאות לכך רבות(באילת יש תמיד עוד הפתעות).
אם הרישומים לגבי הנכס שאתם רוצים לקנות אינם מלאים וסדירים, אל תחתמו על חוזה לפני שקיבלתם את אישור הבנק לאחר שבחן את הנכס ואישר אותו. לחלופין, התעקשו על סעיף בחוזה, לפיו אם לא ניתן יהיה לקבל משכנתא בשל בעיות רישום בנכס, תוכלו לבטל את העסקה ללא קנסות.
- בדקו את שווי הנכס ואם קיימות חריגות בניה לא מאושרות- מלבד אישור הבנק למשכנתא לפי יכולת ההחזר שלכם, הבנק יאשר לכם את המשכנתא גם ביחס לשווי הנכס. על פי הנחיות בנק ישראל, השווי נקבע (בעסקאות יד שניה) על פי הסכום הנמוך מבין הסכום בחוזה לבין הסכום אותו העריך השמאי(הליך שהבנק מחייב). כך שגם אם רכשתם נכס ב-2 מיליון שקל והשמאי קבע ששווי הנכס הוא 1.8 מיליון שקל, הבנק יאשר משכנתא לפי 1.8 מיליון שקל.
הפחתות השמאי יכולות לנבוע לדוגמא מחריגות בנייה בנכס או לחלופין פרטים שהעין הלא מקצועית שלנו לא יכולה לזהות .אופציה נוספת היא שאתם משלמים מחיר גבוה יותר מהמחיר בשוק ומישהו רוכב על חוסר הנסיון שלכם. כדי להימנע מכך, מומלץ מאוד, בפרט ללקוחות בעלי הון עצמי מוגבל, לבצע שמאות מוקדמת לפני חוזה. העלות אמנם יקרה יותר, אבל זה ימנע מכם מצב של כניסה לעסקה שאינכם יכולים לעמוד בה.
- חתימת המוכר על התחייבות להשבת הכסף ולרישום משכנתא– בעת חתימת החוזה מקובל לשלם כ-10% מסך העסקה למוכר(לעיתים גם יותר), זהו סכום לא מבוטל, לאחר מכן ישנם אחוזים נוספים המשולמים לו בהתאם להתקדמות החוזה וייתכן שאלו כבר כספים שקיבלתם מהבנק.
כחלק מהליך הביטחונות, ידרוש הבנק שהמוכר יחתום על התחייבות להשבת כספים במקרה בו העסקה תבוטל על מנת לדאוג לאבטחת כספי הבנק.
בנוסף עליכם לוודא את התחייבותו לדאוג לכך שהנכס יירשם בבוא העת על שמכם, במקביל לרישום המשכנתא לטובת הבנק. רבים מעורכי הדין דואגים ללקוחותיהם ומשנים את נוסחי ההתחייבויות. לפעמים הבנקים מאשרים את השינויים, אך ישנם מצבים שלא.
לכן מומלץ לוודא לפני חתימת החוזה האם לעו"ד יש הסתייגויות מניסוח ההתחייבות של הבנק ולאשר זאת מראש. לחלופין ניתן להוסיף סעיף תנאי בחוזה שהמוכר יחתום על הנוסח המקובל בבנק.
- האם מגיעות לכם הטבות מהמדינה- אם אתם רוכשים דירה ראשונה, יתכן ואתם זכאים להלוואת מדינה בריבית מועדפת. קבלת ההלוואה מותנה בהפקת תעודת זכאות. מומלץ להפיק את התעודה בבנק בו אתם לוקחים את המשכנתא, אחרת תשרפו זמן בהעברת תעודה מבנק לבנק, תהליך שיכול לקחת ימים רבים.
הפקת התעודה הינה בירוקרטיה מתישה בפני עצמה וחשוב להיות מוכנים אליה. תדרשו להציג מסמכים שכנראה מסתתרים איפשהו באחת המגירות השוממות בבית, או להנפיק אותם בפעם הראשונה. בין המסמכים הנחוצים לקבלת הלוואת הזכאות: תעודה מזהה עם ספח הילדים, תעודת נישואין מקורית, פרטי זהות של אחים ואחיות ואישור מקורי על מספר חודשי השירות הצבאי. אם אתם משרתים במילואים באופן פעיל (לפחות עשרה ימים ב-6 שנים אחרונות) אז גם אישור על שירות המילואים (מה שיגדיל את כספי הזכאות שתקבלו).
- רכישת דירה מקבלן לא תמיד פשוטה יותר- גם ברכישה מקבלן שאמורה להיות בטוחה יחסית מבחינת משכנתאות יתכנו הפתעות בירוקרטיות. לדוגמא ולפרויקט אין ערבויות. מומלץ לוודא מראש איזה בנק למשכנתאות אישר לפרויקט קבלת משכנתאות. גם במקרים של ליווי בנקאי מלא (של הקבלן),בשל שינויים שהקבלנים מכניסים להתחייבות הבנק, ייתכנו קשיים. אם תוכלו, וודאו שיש רוכשים שקיבלו משכנתא בפרויקט ומאילו בנקים, כך תוכל לקצר הליכים ולהקל את תהליך קבלת המשכנתא שלכם.
לסיכום,
המשכנתא תהיה העסקה הגדולה ביותר עבור מרבית הזוגות הצעירים והמשפחות שנמצאות בתחילת דרכן. זו עסקה מורכבת מול גוף חזק, עם מושגים שעלולים להיות קשים להבנה ועיכול למי שאינו מתמצא בתחום, גם פקידי הבנק לא תמיד מקצועיים ומכירים את התחום לפרטי פרטים והם לרוב משמשים כסוכני מכירות של כספי הבנק.
לכן, כמו שהזכרנו בתחילת המאמר, אנו יכולים להתכונן למרוץ ספורטיבי בכוחות עצמנו ולהגיע להישגים, אך אם נעשה זאת בצורה מודרכת על ידי מאמן מקצועי סביר להניח שנגיע להישגים טובים יותר. ובהתאמה למשכנתא, עדיף ללמוד ולהתכונן באופן יסודי לפני שמתחילים את ההליך, או לחילופין לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות מקצועי עליו תאספו המלצות ממכרים.
שתי האופציות עדיפות כדי שתוכלו לחסוך כסף ולא ליפול בבורות הבירוקרטיה ולבזבז זמן יקר ולהרוויח את כספכם בחזרה על מנת להשתמש בו באופן נכון , מושכל ומתאים יותר בעבורכם.
