השקעות נדלן

4 דרכים להגדלת הון עצמי בנדל"ן

הרוב המוחלט של האנשים שמתחילים להשקיע בנדל"ן, עושים את זה ללא דרך וללא מטרה מוגדרת.

אלו שכן יושבים וכותבים תוכנית עסקית מסודרת, מבינים שבשנים הראשונות עליהם לעבוד קשה מאוד ולהגדיל את ההון העצמי (במידה ואין ברשותם מספיק הון על מנת "לאסוף" דירות ולייצר את ההכנסה הפאסיבית הרצויה).

ישנן 4 דרכים להגדלת ההון העצמי מנדל"ן.

• דרך ראשונה – עסקאות אקזיט מהירות.

קנייה מתחת למחיר השוק, השבחה ומכירה במחיר השוק בטווח זמן של עד שנה.

פה הרבה פעמים נשאלת השאלה, מהי עסקת אקזיט טובה?

כל עסקה שמקדמת אותך למטרה, הינה עסקה טובה.

וכן, גם עסקת אקזיט של 30,000 ₪, היא עסקה טובה, על אחת כמה וכמה אם זאת העסקה הראשונה, שכן היא גם משנה את state of mind של אותו משקיע ושוברת למעשה את תקרת הזכוכית שלו.

• דרך שנייה – עבודה עם משקיעים

אחת הדרכים האהובות על משקיעי נדל"ן היא עבודה עם משקיעים.

עבודה איתם מאפשרת לנו, משקיעי הנדל"ן, להתקדם כלכלית ולרכוש יותר נכסים ללא הון עצמי.

בעבודה עם משקיעים, אנחנו הופכים לשותפים של המשקיע, קונים את הנכס אתו, מוכרים ומתחלקים ברווחים על פי מה שסוכם.

כמה יתרונות בעבודה עם משקיעים:

1. כסף טיפש – המשקיע ייתן לנו את הכסף שלו שישמש אותנו לבצע את העסקה. אין צורך להביא כסף מהבית והנה לנו עסקה ללא הון עצמי.

2. רישום עסקה על שמו של המשקיע – נותן לנו אפשרות לקנות ולמכור אינסוף עסקאות .

3. משכנתא נרשמת על המשקיע – בדיוק כמו הסעיף הקודם, ההלוואה לא "עלינו" ולכן הבנק לא רואה בזה הוצאת מימון שלנו, מה שלא פוגע במרווח בין ההכנסות שלנו להוצאות המימון שלנו ומאפשר לנו קבלת משכנתא בפעם הבאה שנרכוש דירה בעצמנו.

4. משקיע "בתול" – משקיע שלא מחזיק דירה בבעלותו. למעשה, אנחנו נהנה יחד אתו בעסקה מפטור ממס רכישה ואם נמכור כעבור 18 חודש גם מפטור ממס שבח.

בצורה כזו ניתן לבצע עסקאות אקזיט כשהמשקיע הוא מקור לכסף זול ולרווחים מבלי להוציא כסף מהכיס.

כמובן שגם המשקיעים מרוויחים יפה עם השנים ותמיד יחזרו לעסקה שנייה ושלישית.

בצורה כזו ניתן לרכז לצידכם  קבוצת משקיעים קבועה שתמיד תשקיע בעסקאות שלכם.

יש לציין שבמקרה כזה העבודה היא כפולה.

יש לייצר עסקת אקזיט מעולה וגם לייצר משקיע.

פיתוח מערכת יחסים עם משקיע מצריך זמן והרבה עבודה כמובן, אבל זה חלק מתהליך של להיות נדלניסט.

דרך שלישית – ליווי משקיעים

95% ממשקיעי הנדל"ן הם משקיעים פאסיביים, כלומר כאלו שיש ברשותם הון עצמי כלשהו, אבל אין להם את הזמינות ואת הרצון להתחיל להשקיע בעצמם.

אלו משקיעים שמחפשים תשואה.

הם מחפשים מישהו שיביא "עסקת חבילה":

• יאתר עבורם את הנכס

• יעשה את המשא ומתן

• ידאג לחוזה המכר

• ידאג לשיפוץ ויפקח עליו

• יכניס שוכר פנימה

• ידאג לכל השונות

ועוד ועוד…

הם נקראים גם "משקיעי כורסא", כלומר מלווה המשקיעים עושה הכל והם יושבים בכורסא ומממנים את זה.

עמלה של ליווי משקיעים נעה בין 15-30 אלף ₪, אולם ישנם עמלות נלוות מבעלי המקצוע.

מלווה משקיעים טוב יעשה בממוצע 20-30 עסקאות בשנה וירוויח מעל למיליון ₪.

דרך רביעית – שיטת Step By Step

בשיטה זו מדובר גם על עסקאות אקזיט, אולם בקצב איטי יותר, מרווח יותר ופחות לחוץ.

השיטה הזאת מתאימה אך ורק למי שאין בבעלותו נכס או שבבעלותו נכס יחיד ובכוונתו למכור אותו.

בשיטה הזו, ניתן לקנות את הדירה הראשונה במינוף של עד 75% מבנק למשכנתאות, לקבל פטור ממס רכישה, להשכיר אותה במשך 18 חודשים ללא תשלום מס על דמי השכירות בכפוף לחוק, ליהנות בזמן הזה מעליית ערך ולמכור אותה בפטור ממס שבח.

במקביל ניתן לרכוש את הדירה השנייה, להצהיר שמוכרים את הראשונה ובכך לקבל מינוף של עד 70% מבנק למשכנתאות, לקבל פטור ממס רכישה, להשכיר אותה במשך 18 חודשים ללא תשלום על דמי השכירות בכפוף לחוק, ליהנות בזמן הזה מעליית ערך ולמכור אותה בפטור ממס שבח.

לאחר מכירת הדירה הראשונה, ניתן לקנות את הדירה השלישית, להצהיר שמוכרים את הדירה השנייה (שהפכה בינתיים לראשונה) ובכך לקבל מינוף של עד 70% מבנק למשכנתאות, לקבל פטור ממס רכישה, להשכיר אותה במשך 18 חודשים ללא תשלום על דמי השכירות בכפוף לחוק, ליהנות בזמן הזה מעליית ערך ולמכור אותה בפטור ממס שבח.

וכך הלאה…

כמובן שניתן ואף רצוי לשלב בין השיטות ובכך להגדיל כמה שיותר הון עצמי בכמה שפחות זמן.

בהצלחה